文/《清华金融评论》兰银帆
10月17日，中国人民银行副行长陶玲在国新办新闻发布会上表示，预计大部分存量房贷利率将在10月25日批量调整完成，10月26日借款人可通过贷款银行指定渠道查看调整结果，在此之前再给广大读者做一次详细梳理。
此次利率调整范围包括首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款，范围较广，遇到的情况也较为复杂。
首套房批量调整30个基点
批量调整阶段，商业银行将在贷款市场报价利率（LPR）上加点幅度高于-30基点的存量房贷加点幅度降至-30基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限。简单来说，就是统一调整为贷款市场报价利率LPR-30基点，已经低于贷款市场报价利率LPR-30BP，将不会进行调整。
浮动利率的存量房贷调整将由银行统一进行批量调整，不需要客户提出申请。对于固定利率存量房贷，需要先行转换为贷款市场报价利率LPR加减点的浮动利率，之后银行就会直接进行调整。
以100万元、30年期的贷款为例，选择等额本息还款方式，目前LPR为3.85%，调整后利率为3.55%，每个月可以少还约170元人民币。
值得注意的是，本次存量房贷利率调整仅调整加点幅度，并不调整LPR取值、重定价日等其他贷款要素。因客户贷款重定价日不同，使得贷款利率在本次批量调整时可能未进行重定价，贷款采用的五年期以上LPR值有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，导致本次批量调整后的贷款利率会有所不同。但到了贷款下一个重定价日后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平。
二套房除特殊地区外利率将不做区分
二套房方面，北京、上海、深圳二套房贷款利率此次只能调整至当前政策利率下限，目前北京五环内二套房贷款利率下限为LPR-5个基点，五环外为LPR-25个基点；上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区二套房贷款利率下限为LPR-25个基点，其他区为LPR-5个基点；深圳二套房贷款利率下限为LPR-5个基点。
而其他地区存量房贷利率调整不区分首套、二套及以上，因此不需要转为首套房贷。对于北京、上海、深圳等特殊地区，已符合二套转首套住房贷款标准的房贷客户，可向银行提出申请。
目前，已有多家商业银行发布具体操作公告，业主可以密切关注，以及时做出反应。
有望建立长效机制
人民银行规定，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月LPR。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
业内人士表示，此项政策取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。
近年来，随着利率市场化改革不断深化、房地产市场供求关系发生重大变化，现行房贷利率定价机制暴露出一些不足。人民银行相关负责人此前表示，在当前房贷利率定价机制下，根据合同约定，房贷在LPR基础上的加点部分在合同期限内固定不变。房贷合同期限普遍较长，固定的加点幅度无法反映借款人信用、市场供需等因素变化，一旦市场形势发生转变，容易造成新老房贷利差扩大。随着利率市场化改革不断深化，需要优化制度设计，促进商业银行和借款人以适当方式变更合同。
编辑丨 周茗一
审核丨丁开艳
责编丨兰银帆
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